Аренда или ипотека? Покупать или снимать?

Скажу сразу: это зависит от многих факторов и рассчитывается индивидуально. Когда-то будет выгодней аренда, а когда-то ипотека. В статье я поделюсь своим случаем.

Основной аргумент в пользу ипотеки, приводимый риэлторами и любителями ипотеки  — это то, что при аренде ты выбрасываешь деньги на ветер, а при ипотеке ежемесячно «приобретаешь кусочек квартиры». Но давайте посчитаем, всегда ли это так.

Мы выбрали для себя аренду. Потому что ещё не решили в каком городе собираемся жить. Пока выбираем, пожив везде понемногу. На данный момент уже как 2 месяца арендуем за 37 000 рублей трехкомнатную квартиру в Батуми, которая стоит около 7,5 млн рублей, получается выбрасываем 450 000 в год.

Рассмотрим вариант, если брать такую квартиру в ипотеку под 11% годовых. Именно такую ставку предлагают сейчас большинство банков.  Возьмем минимальный первоначальный взнос 750 000:

При ипотеке (кредите) вы погашаете долг по следующей схеме: сначала бОльшая часть взноса уходит на погашение процентов, а меньшая — на погашение тела кредита. Ближе к окончанию срока часть взноса на погашение процентов уменьшается, а часть на погашение основного долга увеличивается. 

Но для простоты понимания, давайте представим что вы платите банку только проценты за пользование кредитом, а само тело кредита вы заплатите в конце срока. Просто возьмем переплату 9 971 453 и разделим на 20 лет. Получается в год мы будем платить 498 572 рубля только за проценты. Внимание! Эти деньги не идут на погашение основного долга или в увеличение капитала. Они так же выбрасываются на ветер как и аренда квартиры. Только это аренда денег. Проценты — это плата за пользование деньгами.

Предположим, что вместо выплат по ипотеке мы будем эти деньги инвестировать. То есть инвестируем первоначальный взнос 750 000 рублей и ежемесячные платежи минус аренда, жить то где-то надо: 69 673 — 37 000 = 32 673 рубля. Инвестировать будем под 15% годовых. Это нормальная доходность в рублях и я знаю кучу надежных инструментов, которые её дают. Забиваем все эти данные в калькулятор сложного процента:

Через 20 лет у меня будет 58,5 миллионов! Посчитаем насколько инфляция за столько времени обесценит эти деньги. При среднегодовой инфляции 6,5%:
58 500 000 / 1,065^20 = 16 620 000

Это значит что по прошествии 20-ти лет:

  • Если я возьму ипотеку, то получу старую квартиру. 
  • Если я буду инвестировать, то получу две новые (а если инвестировать под 20% годовых, то уже четыре)

Ещё раз: С учетом инфляции!
При этом, в течение всего этого времени я буду жить в одинаковых жилищных условиях в обоих случаях. 

А если буду арендовать, то при этом ещё и смогу менять без проблем страны, города и районы.

И давай называть вещи своими именами: Пока ты не выплатишь ипотеку полностью, все эти 20 лет ты не домовладелец, а арендатор денег! Попробуй просрочить платежи и ты сразу увидишь кто настоящий владелец «твоей» квартиры!

Ещё один аргумент в пользу ипотеки, что недвижимость всегда растет в цене. Это вроде всем очевидно. Все видят как цены растут. Но не будем гадать, обратимся к реальным цифрам.
По данным сайта «этажи», 3 комнатные квартиры подорожали за 12 лет на 38%:

Сейчас Любители ипотеки победно воскликнули: «Ну мы же говорили!»
Однако не спешите, ведь надо ещё учитывать инфляцию. Потому что 100 рублей 10 лет назад обладали совсем другой покупательской способностью чем сегодня.


По данным Росстата среднегодовая инфляция рубля с 2012 по 2022 год составила 6,5% в год. За весь период в 10 лет это 90%!

Видите разницу?
За 10 лет Номинальная цена квадратного метра подорожала на 38%, а реальная цена подешевела на 90-38 = 52%! То есть по сути, квартиры подешевели на 52%! 
До 2012 года инфляция вообще была дичайшая, рубль обесценивался космическими темпами.
Также хочу обратить ваше внимание на то, что я считаю по официальной инфляции. Реальная инфляция ещё больше.

Нематериальные преимущества обоих вариантов: 

Плюсы аренды:

  • Гибкость (можно быстро сменить локацию, присматриваться к району, быстрая смена работы и города проживания)
  • Неадекватные цены на жилье (цены растут и падают. В некоторое время цены неоправданно завышены)

Плюсы ипотеки:

  • Стабильность (никто не выгонит)
  • Аренда может вырасти (в некоторых районах)
  • Возможность обустройства (ремонт под себя)

Вывод

Я не утверждаю что аренда лучше ипотеки. В этой статье я привел личный пример и показал что бывают случаи когда арендовать значительно выгоднее. Любой случай надо рассматривать индивидуально. Чтобы понять что выгоднее, надо учитывать множество факторов и брать в расчет все показатели. Лучше делать расчеты в таблицах Excel максимально подробно.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *